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华润置地高端项目身陷质量门

时间:2018-10-16 11:36来源:经济参考报 作者:郎婧婧 点击:
华润昆仑域质量门:业主被要求在20日前确定是否退房

    楼市限价 品质“减配”

  华润置地高端项目身陷“质量门”

  楼市需由“量”转“质”回归居住

  来源:经济参考报

  □记者 郎婧婧 北京报道

  近日,地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映,本应是9.5万元/平方米的高端住宅,配置大幅缩水,外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档,引发业主集体抗议。对此,华润昆仑域项目以“家书”形式给出官方回复,除了推出了十一项整改措施,还设立了退房通道。

  值得注意的是,如今距离该项目正式推出才不过两年时间。2016年7月28日,华润置地当天举行隆重的新品发布会,将北京昆仑域与上海静安府、深圳湾悦府一起定义为华润置地“三大一线城市的顶级产品”,轰动一时。

  如今,业主们对华润的整改回复并不买账,认为整改方案“仅是小修小补”“毫无诚意”。在今年9月30日原定的收房日,业主们拒绝收房。10月13日,昆仑域再次召开业主大会,一百多户业主到会签署了《昆仑域家书回函》,表达不认可其整改及赔偿退房的方案,要求华润方面10月20日前安排整改负责人与业主代表正式会晤。

  华润昆仑域项目纠纷并非孤例。从2016年下半年以来,全国房地产市场的基调以从紧为主,政策也密集出台,房地产市场进入了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代,尤其是限价房盈利空间减少,不少开发商想方设法降低建筑成本和标准,将限价成本转嫁给购房者,导致购房者不满,进而引发纠纷。

  同期高价地中第一批入市的项目

  2015年1月,招商蛇口(16.5700.070.42%)、华润置地、九龙仓、平安不动产4家联合体以87亿揽下北京丰台区亚林西居住区的两宗地,其中一期地块位于玉泉营环岛东北侧,总价42亿元,配建45300平方米“限价房”,溢价率近50%。据测算,该地块的楼面价达3.73万元/平方米。同年4月,该地块确定案名为昆仑域,由华润操盘。

  2016年7月,华润置地举行新品发布会,正式推出北京昆仑域项目。两个月后的9月30日,以北京为首,全国各大城市密集出台了严厉的楼市收紧政策,业内称“930新政”。此后,各地楼市限价,许多项目入市因此搁浅。

  作为同期高价地中第一批入市的项目,开发商对昆仑域售价曾有较高的预期。据媒体报道,2016年10月,昆仑域报给北京市住建委的销售均价约为11万元/平方米,未获批准。2017年8月,昆仑域终于成功取得预售证,销售单价达到9.5万元,虽未达到预期,但也突破了8万元隐形“限价”红线。

  被指多处细节与楼书不符

  2018年9月30日是昆仑域合同交房日。9月8日、9日两天,华润置地组织业主到场参观,但参观的结果令业主始料未及。

  业主们发现,房子的多处细节与销售时宣传的信息不符,其中外立面材料差异最为明显,“楼书上标明外立面是红色手工砖,实际上用的是网格布加涂料,”一位业主告诉记者,“外立面材料变更,直接关系到居住品质,从手工砖变涂料,其每平方米成本降低了数千元。”

  “华润作为一个地产行业的龙头国企,竟然货不对板,令人失望!楼书标明入户大堂及楼梯为精装交付,实际上入户大堂装修严重缩水,挑高不足。楼梯干脆就是水泥交付了,还有裂缝补填痕迹。入户门薄脆,还未交付使用,已经扭曲变形。更别说该小区号称园林设计,实际只看到逼仄的路面和杂乱的建筑垃圾,哪有园林可言?”这位业主此前专门卖房购买,昆仑域楼盘,目前租房居住,如今这个原本满心期待的“新家”令她情绪激动。

  对此,华润相关负责人对《经济参考报》记者回复:“对于客户提出的合理意见和建议,我们正积极寻求解决方案,将依照法律规定和合同约定坚决予以执行。包括大堂区域、楼梯间、地下车库等11项予以调整与升级。”上述人士说,其实当时业主参观时还处于施工最后阶段,所以建筑垃圾还未收拾。而对于业主所提出的墙砖问题,他表示,为了安全,北京几年前对于外墙饰面砖规定,不允许一定高度以上的建筑使用。

  对此,一位从事建筑施工设计的负责人告诉记者,大概在五六年前北京的确不再允许高层使用饰面砖。但是,既然五六年前就有此规定,为何还要写进楼书里“授人以柄”,不得而知。

  上述人士表示,因建设标准规定,项目外墙材料部分并没有过多问题,但从后期整改目录来看,华润方面也的确有压缩成本之嫌。他认为,虽然95000元/平方米并不意味着房屋等级的高低,但昆仑域项目既然按照“顶级产品”定位进行宣传,项目方应做到上述对应标准。“按照拿地价粗略计算,按照95000元/平方米的售价,昆仑域项目还是有一定的利润空间,业主的上述诉求也是合理的。”

  业主认为整改无诚意拒绝收房

  从9月13日起,昆仑域业主自发组织起维权行动,超过150名昆仑域业主参加,要求开发商整改或退房。9月14日至17日,华润置地连续组织四场业主沟通会,张大为、蒋智生两位华润置地高层出面沟通。

  9月19日晚,昆仑域项目在其官方公众号上以“家书”名义发布了详细的整改方案,包括为客户加装新风系统等11项优化方案及补充说明,并同意在法律框架下为客户提供退房通道。据业内一名造价师初步测算,华润提供的整改方案整体估计花费三四千万元。

  对于华润置地的整改回复,业主认为“毫无诚意”。业主代表告诉记者:“外立面从手工砖变成仿砖涂料,体现在房价上的差价每平方米约几千元,一套房就是几十万的价差,华润仅以每户加装3万-5万元的新风空调来作为补偿,价差太大。此外,华润对自身的整改方案并未给出时间表,却自行确定了10月20日收房或退房的最后期限。业主不可能接受这样的条款,在整改未达标之前,业主只能拒绝收房。”

  针对这封“家书”,业主9月20日联名回复了“声讨书”表示“强烈声讨”,认为“华润否认楼书交房,已构成销售欺诈。对此,我们集体要求退房和赔偿。”当日,100多位意向退房业主在经过严格身份查验后,签署了退房意向书。此后,华润向业主寄出的交付通知、入住结算清单等文件,不少业主也选择原路退回。

  9月30日,在原定收房日,昆仑域业主在公众号里称“华润喊业主回家看盆景”,发布了大量业主们自发拍的图片,从仍搭着铁架子的公共区域、大量盆景堆成的“绿植”到坑坑洼洼的壁纸、能抠下门板的入户门……表达了各种“无语”和无奈。当天,愤怒的业主们聚集在售楼处,拉横幅表示抗议。

  一位业主向记者展示了华润验房人员登记的“昆仑域房屋维修记录单”,显示他家房子存在包括阳台门关不严、卫生间窗户打不开、户门边灯打不开等8项问题。

  重成本轻质量致购房者投诉不断

  房地产业正遭遇一场严重的信用危机。在调控不断加压的2018年,多地楼市维权案例频现。

  “房企的确还存在重营销轻管理,重成本轻质量,导致低价低质的现象。”住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰日前在参加2018中国房地产精装修产业发展大会时表示,住房品质虽然有所提高,但住房质量和安全问题还时有发生。企业诚信不足,急功近利,偷工减料,以次充好,使用劣质材料和产品,导致购房者投诉不断,甚至聚众抗议,给企业带来了不良影响,也给政府造成了巨大压力。

  业内人士表示,购房人和开发商信息不对等,因此应加强对开发商过度宣传、回避责任等方面的监管或处罚。例如,精装修样板间在不明显区域贴“不作精装交付条件”,为吸引购房者所做的项目介绍,却被写有“本宣传仅作说明使用”、“所有图片资料仅供参考”等逃避后期责任的标识,应被认定为房企信用问题,在“房地产领域开发经营活动中失信行为的惩戒方案”中给予体现,当数次违规或因信用被减分,限制其取得政府供应的土地、限制“五证”的发放、限制企业债券发行、融资等方面。

  楼市需由“量”转“质”回归居住

  曾经,由于地块位置和土地属性的优越,一些高地价地块被开发商们争先恐后地竞夺。如今,他们不得不调低对项目的预期。业内人士直言,在限价政策下,开发商减配越来越多,精装标准越来越低,车位不送不租只卖,绿化设施减配,看不见的还有工程减配,在水泥、砂浆、电线品牌等方面做文章,令人“防不胜防”。中原地产首席分析师张大伟曾公开表示,“也许2018年买到的房子将是这些年质量最差的一批。”

  一位业内人士表示,一方面是资金收紧,融资难度加大。另一方面由于销售走缓,回款速度放慢,房企资金压力大增。在此背景下,房地产市场环境有变,房企拿地的信心不足,土地流拍增多。而在这个链条上,成本缩减也是其中一环。

  上述人士告诉记者,楼市更趋理性是好事,但绝不应该以牺牲建筑质量为前提。住房与百姓生活品质乃至居住安全密切相关,降价过程中若是出现了降低质量,影响是非常恶劣的。企业应加强内部管理和科学核算,严控开发成本和营销成本。

  近日,深圳推出了首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府,在业界引发广泛关注。不少业内人士认为,这或许意味商品房预售制度改革已经“箭在弦上”。

  中国房地产企业在高速增长之后已经到了需要由“量”转“质”的阶段。多位业内人士指出,商品房现售可避免很多质量问题的纠纷,但从根源上来说,房地产行业过去数年高周转、重投资的策略应该反思了,是时候回到产品和服务本身,让房子真正回归其居住的本质。

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